Copropriété : une responsabilité méconnue
La responsabilité civile repose, en droit français, sur la notion de faute : celui qui réclame réparation doit rapporter la preuve d’un fait fautif à l’origine de son préjudice.
Ce principe est exprimé par l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
Mais il existe quelques régimes dérogatoires de responsabilité, dont un assez méconnu en matière immobilière : la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires.
De quoi s’agit-il ?
L’article 14 alinéa 5 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »
Cet article énonce un principe de responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, à l’égard des copropriétaires et des tiers, pour les dommages qui seraient causés par les parties communes de l’immeuble.
Les parties communes désignent les parties de l'immeuble et des terrains affectées à l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires. Elles peuvent être générales, et concerner l'ensemble des occupants, ou spéciales, et ne relever que d'un petit groupe de copropriétaires.
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 énumère les parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
-tout élément incorporé dans les parties communes.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
-le droit d'affichage sur les parties communes ;
-le droit de construire afférent aux parties communes.
La Cour de cassation a eu l’occasion de confirmer que ce régime de responsabilité ne nécessite pas pour la victime de démontrer une faute et que la syndicat des copropriétaires « ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en apportant la preuve de la faute exclusive du copropriétaire, d’un tiers ou d’un cas de force majeure » (C.Cass., 3ème Civ., 3 décembre 2020, n° 19-12871).
Les cas de mise en œuvre de cette responsabilité de plein droit sont très nombreux : dégât des eaux dans les parties communes qui rend inutilisable un lot privatif, incendie des parties communes ayant affecté la jouissance d’un lot privatif, etc…
L’intérêt pour un copropriétaire d’invoquer le plus tôt possible l’article 14 de la loi de 1965 tient au fait que le syndic, a fortiori s’il est un syndic professionnel, aura d’autant plus intérêt à résoudre rapidement la difficulté, en faisant intervenir notamment l’assurance de la copropriété.
Le recours à l’avocat est évidemment à privilégier lorsque les premières démarches amiables n’ont rien donné.