L’action en garantie des vices cachés : fondement juridique exclusif en cas de défauts de l’immeuble
Dans son œuvre unificatrice, la Cour de cassation clarifie régulièrement les choix qui s’offrent à un justiciable, quant au fondement juridique de son action.
C’est ce qu’a fait la 3ème Chambre civile par un arrêt du 17 novembre 2021 (pourvoi n° 20-15567).
Dans cette affaire, une Communauté de communes avait vendu un local professionnel dont le plancher était affecté d’un défaut de portance, ce qu’avait révélé une expertise judiciaire postérieurement à la vente.
L’acquéreur avait agi sur le fondement du défaut de délivrance conforme, au visa des articles 1603 et 1604 du Code civil.
La premier de ce texte rappelle que le vendeur « a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ».
Le second dispose que « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ».
Il pouvait être logique pour l’acheteur de soutenir que la vente d’un local professionnel dont la portance du plancher était insuffisante traduisait un manquement du vendeur à son obligation de délivrance, en particulier si ce défaut de portance faisait obstacle, pour une question de sécurité, à l’exploitation de certaines activités professionnelles.
C’est d’ailleurs en ce sens qu’avaient tranché les juges d’appel (Cour d’appel de MONTPELLIER, 30 janvier 2020), pour condamner la Communauté de communes à indemniser l’acquéreur.
Mais rappelant que l’action en garantie des vices cachés constitue « l’unique fondement possible de l’action exercée par l’acquéreur », la Cour de cassation a cassé la décision d’appel.
Il en résulte que dès lors que le bien est affecté de défauts qui n’étaient pas visibles lors de la vente, l’acquéreur doit agir sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Rappelons que cette action est soumise à des conditions strictes de mise en œuvre et notamment le délai pour agir, qui est de 2 ans à compter de la découverte du vice, mais également la charge de la preuve, puisque c’est à l’acquéreur de démontrer que le vice préexistait à la vente.
En outre, dans la mesure où les actes de ventes contiennent systématiquement une clause dite « d’exclusion de la garantie des vices cachés », l’acquéreur doit également rapporter la preuve de la connaissance du vice par le vendeur, sauf si ce dernier avait la qualité de « professionnel ».
Si le principe rappelé dans cette décision paraît défavorable à l’acquéreur, il est à tempérer dans les faits, en raison de la possibilité pour l’acquéreur d’invoquer, dans de nombreux cas, un manquement du vendeur à son obligation d’information.
C’est pour cette raison que la consultation d’un avocat compétent dans ce domaine, le plus tôt possible, permet d’orienter au mieux la mise en œuvre d’une action propre à obtenir réparation.